PV-Anlagen als Pflicht bei Neubauten: Warum Versicherung und Ertragsausfall bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden sollten / müssen

Photovoltaikanlagen entwickeln sich zunehmend vom optionalen Nachhaltigkeitsbaustein zur festen Komponente moderner Neubauten. Ob Logistikhalle, Produktionsstandort, Gewerbeimmobilie oder Bürogebäude – in vielen Bundesländern bestehen bereits gesetzliche Verpflichtungen zur Installation von Photovoltaikanlagen auf gewerblichen Neubauten oder bei umfassenden Dachsanierungen. Grundlage hierfür sind je nach Standort beispielsweise Landesbauordnungen, Klimaschutzgesetze oder spezielle Solargesetze.

Für Bauherren, Projektentwickler, Investoren und Finanzierer bedeutet dies: Die PV-Anlage ist heute häufig kein separates Projekt mehr, sondern ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtinvestition.

Dennoch wird ein wichtiger Aspekt oft erst spät betrachtet: das Risikomanagement und die Versicherbarkeit der Anlage.

Gerade bei der Kalkulation von Neubauprojekten kann dies erhebliche Auswirkungen auf Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und langfristige Ertragssicherheit haben.

PV-Anlagen sind heute häufig baurechtliche Anforderung

Während Photovoltaikanlagen früher vor allem aus wirtschaftlichen oder ökologischen Gründen installiert wurden, ergeben sich heute vielerorts konkrete gesetzliche Verpflichtungen.

Zu den wichtigsten gesetzlichen Grundlagen zählen:

• Baden-Württemberg: § 23 Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetz Baden-Württemberg (KlimaG BW) – PV-Pflicht für Nichtwohngebäude sowie bei grundlegenden Dachsanierungen.  

• Bayern: Art. 44a Bayerische Bauordnung (BayBO) – Solaranlagenpflicht für Nichtwohngebäude.

• Berlin: Berliner Solargesetz – Verpflichtung für Neubauten und wesentliche Dachumbauten.

• Bremen: Bremisches Klimaschutz- und Energiegesetz mit Solarpflichten für Neubauten und bestimmte Bestandsgebäude.

• Hamburg: Hamburgisches Klimaschutzgesetz (HmbKliSchG) – Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen.

• Hessen: Regelungen aus dem Hessischen Energiegesetz sowie ergänzende Vorgaben über kommunale Bauleitplanung und Landesrecht.

• Niedersachsen: Niedersächsische Bauordnung (NBauO) und Niedersächsisches Klimagesetz mit PV-Pflichten für gewerbliche Neubauten.

• Nordrhein-Westfalen: Landesbauordnung NRW sowie Klimaschutzregelungen mit Solarpflicht für gewerbliche Neubauten und größere Parkflächen.

• Rheinland-Pfalz: Landessolargesetz Rheinland-Pfalz mit Vorgaben für gewerbliche Neubauprojekte.

• Schleswig-Holstein: Energiewende- und Klimaschutzgesetz Schleswig-Holstein (EWKG) mit PV-Pflichten für Neubauten und Dachsanierungen.

• Saarland: Einführung von Solarpflichten im Rahmen der Landesklimaschutzgesetzgebung und der Umsetzung bundes- und europarechtlicher Vorgaben.

• Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen: Zwar gelten derzeit teilweise keine oder weniger umfassende landesweite Solarpflichten, allerdings können kommunale Bebauungspläne, städtebauliche Verträge oder lokale Satzungen entsprechende Anforderungen vorsehen. Zudem ist aufgrund der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) mit einer weiteren Vereinheitlichung und Ausweitung der Anforderungen zu rechnen.

Damit wird deutlich: Die Frage ist häufig nicht mehr, ob eine PV-Anlage installiert wird, sondern wie sie wirtschaftlich, technisch und versicherungsseitig optimal in das Gesamtprojekt integriert werden kann.

Die PV-Anlage ist Teil der Investitionsrechnung

Bei Neubauprojekten werden die zukünftig erwarteten Stromerträge heute häufig direkt in die Wirtschaftlichkeitsrechnung integriert.

Berücksichtigt werden dabei unter anderem:

• Einsparungen beim Eigenverbrauch

• Einnahmen aus der Einspeisung

• ESG- und Nachhaltigkeitsanforderungen

• Wertsteigerung der Immobilie

• langfristige Senkung der Energiekosten

Die PV-Anlage ist damit längst kein technisches Add-on mehr, sondern Bestandteil des Businessplans.

Fällt die Anlage später aus, betrifft dies nicht nur die Technik, sondern unmittelbar die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts.

Warum die Preiskalkulation ohne Versicherungskonzept unvollständig ist

Viele Investoren kalkulieren die Investitionskosten der Photovoltaikanlage sehr detailliert, berücksichtigen jedoch die langfristigen Risiken nur eingeschränkt.

Dabei können bereits einzelne Schadenereignisse erhebliche finanzielle Folgen verursachen:

• Sturm- und Hagelschäden

• Blitzschlag

• Überspannung

• Brandereignisse

• Konstruktionsfehler

• Montagefehler

• Diebstahl

• Vandalismus

• Schäden durch Dritte

Neben den reinen Reparaturkosten entstehen häufig zusätzliche Belastungen durch den Verlust geplanter Stromerträge.

Gerade bei Immobilien, deren Wirtschaftlichkeitskonzept auf der Eigenerzeugung basiert, können längere Ausfälle erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität haben.

Der oft unterschätzte Faktor: Ertragsausfall

Während die Sachschäden meist im Fokus stehen, wird der Ertragsausfall häufig unterschätzt.

Tatsächlich ist der wirtschaftliche Schaden oftmals größer als die eigentliche Reparaturrechnung.

Wenn eine PV-Anlage nach einem Schaden mehrere Wochen oder Monate nicht verfügbar ist, können entstehen:

• entgangene Einspeiseerlöse

• höhere Strombezugskosten

• Verlust von Eigenverbrauchsvorteilen

• Belastungen für die Investitionsrechnung

• negative Auswirkungen auf Finanzierungskennzahlen

Insbesondere für Investoren und Banken gewinnt die Absicherung dieser Risiken zunehmend an Bedeutung.

Versicherungen beginnen nicht erst mit der Inbetriebnahme

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass Versicherungsschutz erst nach Fertigstellung der Anlage relevant wird.

Tatsächlich entstehen die ersten Risiken bereits in der Bauphase.

Die Bauphase birgt erhebliche Risiken

Während der Errichtung können unter anderem Schäden entstehen durch:

• Transportschäden

• Diebstahl gelagerter Komponenten

• Sturm- und Wettereinflüsse

• Montagefehler

• Beschädigungen durch andere Gewerke

• Brandereignisse auf der Baustelle

Kommt es in dieser Phase zu einem größeren Schaden, drohen Projektverzögerungen, Mehrkosten und im schlimmsten Fall Auswirkungen auf Finanzierungszusagen.

Welche Versicherungen sollten frühzeitig geprüft werden?

Je nach Projektstruktur sind insbesondere folgende Versicherungen relevant:

Montageversicherung

Sie schützt PV-Anlagen während Transport, Lagerung und Montage bis zur erfolgreichen Inbetriebnahme.

Bauleistungsversicherung

Sie deckt unvorhergesehene Schäden am Bauvorhaben während der Errichtungsphase ab.

Haftpflichtversicherung

Sie schützt vor Ansprüchen Dritter aufgrund von Personen-, Sach- oder Vermögensschäden.

Photovoltaik-Allgefahrenversicherung

Sie sichert die Anlage gegen eine Vielzahl unvorhersehbarer Schäden nach der Inbetriebnahme ab.

Ertragsausfallversicherung

Sie ersetzt entgangene Erträge während eines versicherten Anlagenstillstands.

Versicherung für Batteriespeicher

Wird zusätzlich ein Speicher installiert, sollten dessen besondere technischen und wirtschaftlichen Risiken gesondert berücksichtigt werden.

Warum ein spezialisierter Versicherungsmakler bereits in der Planungsphase eingebunden werden sollte

In vielen Projekten wird der Versicherungsmakler erst kurz vor Fertigstellung kontaktiert.

Aus Sicht von Investoren, Banken und Versicherern ist dies häufig zu spät.

Bereits während der Planung werden Entscheidungen getroffen, die erheblichen Einfluss auf:

• Versicherbarkeit

• Prämienhöhe

• Deckungsumfang

• Finanzierungsbedingungen

• Schadenregulierung

haben können.

Dazu zählen beispielsweise:

• Dachkonstruktion

• Brandschutzkonzepte

• Leitungsführung

• Wahl der Komponenten

• Integration von Batteriespeichern

• Sicherheits- und Überwachungssysteme

• Wartungs- und Zugangskonzepte

Eine frühzeitige Einbindung ermöglicht es, versicherungsrelevante Risiken bereits bei der Projektplanung zu berücksichtigen.

Fazit

Mit den zunehmenden Solarpflichten in vielen Bundesländern wird die Photovoltaikanlage zum festen Bestandteil moderner Gewerbe- und Industrieimmobilien. Die gesetzlichen Vorgaben ergeben sich heute insbesondere aus Landesklimaschutzgesetzen, Landesbauordnungen und Solargesetzen der Länder.

Entsprechend sollte die Versicherung nicht erst nach Fertigstellung der Anlage betrachtet werden. Bereits in der Planungs- und Bauphase werden Entscheidungen getroffen, die später über Versicherbarkeit, Finanzierung und Schadenregulierung entscheiden können.

Besonders der häufig unterschätzte Ertragsausfall sollte frühzeitig in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbezogen werden. Denn nicht nur die Anlage selbst, sondern auch die daraus erwarteten Erträge sind Bestandteil des Investitionsmodells.

Für Bauherren, Projektentwickler, Architekten, Investoren und Finanzierer empfiehlt es sich daher, einen spezialisierten Versicherungsmakler frühzeitig einzubinden. So lassen sich Risiken identifizieren, Finanzierungsvorgaben erfüllen und Versicherungslösungen entwickeln, die langfristig zur Sicherheit und Werthaltigkeit des Projekts beitragen.

Denn die beste Versicherung wird nicht nach Fertigstellung abgeschlossen – sie wird bereits bei der Planung mitgedacht.